פסק-דין בתיק עת"מ 42395-06-11

שתי עתירות, שהדיון בהן אוחד, כנגד החלטת ועדת המכרזים של המשיב 1 (בשתי העתירות) (" המנהל") מיום 16.5.11, שלפיה הוכרזה הצעתה של המשיבה 2 (בשתי העתירות) (" פז") כהצעה הזוכה במכרז חי/63/2011 (" המכרז"), שעניינו מכירת זכויות המנהל בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 26 (חלקה 59  בגוש 12605 ) (" הנכס" או " המקרקעין").

ביום 2.8.11 התקיים דיון בבקשה לסעד זמני שהגישה העותרת בעת"מ 42395-06-11, והצדדים, בשתי העתירות, הסכימו לראות את הדיון כדיון בעתירה עצמה. 

לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בכתבי הטענות החלטתי לקבל את העתירה בעת"מ 42395-06-11, ובהתאם לכך להורות על ביטול החלטת ועדת המכרזים מיום 16.5.11 ולקבוע כי הצעת העותרת היא ההצעה הזוכה.  כמו כן החלטתי לדחות את העתירה בעת"מ 14571-07-11.

העותרת בעת"מ 42395-06-11 (בהתאמה " גרשון" ו" עתירת גרשון") היא, לטענתה, בעלת זכות חכירה רשומה בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 58 (חלקה 58 בגוש 12605 )(" חלקת גרשון") הגובל בנכס ממזרח.

העותרים 1 ו-2 בעת"מ 14571-07-11 (המשיבים 3 ו-4 בעת"מ 42395-06-11 ) (ביחד " שיינר", ועתירתם " עתירת שיינר") הם, לטענתם, בעלי זכויות החכירה הראשית בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 76 (חלקה 75 בגוש  12605 )(מקודם חלקים מחלקות 14 ,15 בגוש 11227)(" חלקת שיינר") הגובל בנכס ממערב.

העותרת 3 בעתירת שיינר (המשיבה 5 בעתירת גרשון) (" צומת הנשרים") היא, לטענתה, בעלת זכויות בנכס מקרקעין הידוע כחלקה  62 בגוש 12605 (" חלקת צומת הנשרים"), הנושקת לנכס בפינתו הצפון מערבית.  צומת הנשרים היא חברה בבעלותם של שיינר.

המנהל הוא בעל הנכס ופז היא, על פי הטענה, בעלת זכויות חכירת המשנה  בחלקת שיינר.

המשיב 6 בעתירת גרשון (המשיב 4 בעתירת שיינר) (" פרל") הוא בעל זכות החכירה הראשית בנכס מקרקעין הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 12605 (" חלקת פרל") הגובל גם הוא בנכס.

המכרז פורסם על ידי המנהל בחודש מרץ 2011, וכותרתו היא " מכרז בין גובלים - קבלת הצעות לרכישת זכויות המכר למגרש מס' 26 באזור התעשייה נשר" (הנכס, א"ק). בחלק המכונה "תנאים למכרז" נאמר כי " המכרז מיועד רק לגובלים" (" תנאי ההשתתפות").  פרט לתנאי זה לא צוינה בתנאי המכרז כל הגבלה או הסתייגות לגבי הזכאים להשתתף בו.

ביום 16.5.11 התכנסה ועדת המכרזים והחליטה להכריז על הצעתה של פז כהצעה זוכה (פרוטוקול הישיבה צורף כנספח א' לתשובת המנהל).  ועדת המכרזים ציינה כי למכרז הוגשו חמש הצעות (אם כי הפרוטוקול אינו מפרט מי היו המציעים) ועוד היא ציינה כי הצעה מס' 2, שכאמור לא ברור מן הפרוטוקול מיהו המציע, נפסלה מאחר ושם הנערב בערבות הבנקאית אינו תואם את שם מגיש ההצעה.  מעבר לכך אין בפרוטוקול כל התייחסות לזהותם של המציעים, לעמידתם בתנאי שלפיו " המכרז מיועד רק לגובלים", ונראה, אף שגם דבר זה לא נאמר במפורש, שהבחירה בהצעת פז הייתה משום שהצעה זו הייתה ההצעה הגבוהה ביותר.  יחד עם זאת, בתשובת המנהל ניתן למצוא פירוט של ההצעות שהוגשו וממנה עולה כי פז אכן הגישה את ההצעה הגבוהה ביותר, צומת הנשרים הגישה את ההצעה השנייה בגובהה וגרשון הגישה את ההצעה השלישית.  ההצעה שנפסלה מחמת הפגם בערבות הבנקאית הייתה הצעתו של פרל. 

ביום 17.5.11 הודיע המנהל לגרשון על דחיית הצעתה במכרז (נספח 11 לעתירת גרשון) ובאותו תאריך נשלחה הודעה דומה גם לצומת הנשרים (נספח ה' לעתירה שיינר).

עתירת גרשון

בעתירתה טוענת גרשון כי משקבע המנהל שההשתתפות במכרז הוגבלה רק לגובלים, הרי שיש לפרש את התנאי באופן שמקרקעין גובלים משמעם מקרקעין המאפשרים גישה לנכס; שיכולים להשתתף במכרז רק בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בנכס; שבעלי זכויות במקרקעין הגובלים משמעם בעלי זכויות בעלות או חכירה לדורות.  גרשון מוסיפה וטוענת כי פז איננה בעלת זכות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין גובלים, ולמעשה זכויותיה בחלקת שיינר (שהיא המקרקעין הגובלים בנכס), ככל שיש כאלה, אינן רשומות כלל, ולכן היה על ועדת המכרזים לקבוע שהצעת פז אינה עומדת בתנאי ההשתתפות שנקבע במכרז, והיה עליה לדחות את הצעתה.  טענה דומה מעלה גרשון כלפי שיינר וכלפי צומת הנשרים, ובעניינם היא טוענת שאין למי מהם זכויות רשומות כלשהן בחלקת שיינר ולכן, על פי הפירוש שהיא נותנת לתנאי ההשתתפות במכרז שלפיו יכול להשתתף רק מי שהוא בעל זכות רשומה, גם אלה אינם יכולים להשתתף במכרז, וכך היה על ועדת המכרזים לקבוע.  גרשון טוענת שכפועל יוצא מכל אלה יש להכריז על הצעתה כהצעה הזוכה, וזאת על אף שהיא הייתה רק השלישית בגובהה, מפני שההצעה השנייה בגובהה הייתה של צומת הנשרים, אשר גם היא אינה עומדת בתנאי ההשתתפות במכרז.  להשלמת התיאור יצוין כי בתשובה שהגיש פרל הוא תמך בטענותיה של גרשון ובמתן הסעד שהתבקש בעתירתה.

עתירת שיינר

שיינר וצומת הנשרים טוענים שיש לבטל את החלטת ועדת המכרזים מפני שפז איננה בעלת זכויות כלשהן בחלקת שיינר, ולכן לא מתמלא לגביה תנאי ההשתתפות במכרז.  לטענתם מערכת היחסים שבינם לבין פז מוגבלת לכך שהאחרונה מספקת את הדלק לתחנת הדלק הבנויה ופועלת בחלקת שיינר.  הם מוסיפים וטוענים שהצעת צומת הנשרים הייתה השנייה בגובהה ובהתאם לכך היה על ועדת המכרזים להכריז על הצעה זו כהצעה הזוכה.

טענות המנהל ופז

המנהל טוען, וטענה ברוח זו העלתה גם פז, כי גרשון מנועה מלהעלות טענות המכוונות כנגד תנאי ההשתתפות, וזאת מכוח ההלכה המושרשת בדבר השתק הפועל כנגד מי שהסכים להשתתף במכרז על פי תנאיו (עע"מ 8610/03 אמנון מסילות מעלות את מרכז שוש סלע נ' המועצה המקומית מג'אר, פ"ד נח (6) 755, 763 (2004)).   המנהל מוסיף וטוען בעניין זה כי מכוחה של אותה הלכה יש לדחות את טענותיה של גרשון ביחס לפרשנותו של תנאי ההשתתפות, וככל שגרשון הייתה סבורה שתנאי ההשתתפות הוא עמום או מעורפל, היה עליה לפנות למנהל קודם להגשת הצעתה על מנת לבקש הבהרה למשמעותו של תנאי ההשתתפות.  המנהל מוסיף וטוען, וגם זאת בהתאם להלכה המושרשת, שכעורך המכרז יש בידו שיקול דעת נרחב בעיצוב תנאי המכרז (ע"א 1444/95 עיריית אילת נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד מט (3) 749 (1995)).  לגופו של עניין טוען המנהל, וטענה דומה מועלית גם על ידי פז, שאף שזכויותיה של פז אינן רשומות, הרי מכוח מערכת הסכמים שבין המנהל לבין שיינר ובין המנהל לבין פז, שהמנהל רואה בהם מסמכים משפטיים המחייבים לכל עניין ודבר, יש לראות את פז כבעלת זכויות חכירת משנה בחלקת שיינר, ובהינתן העובדה שחלקת שיינר היא בבחינת מקרקעין גובלים בנכס, הרי שפז עומדת בתנאי ההשתתפות ולכן אין פגם בהחלטת ועדת המכרזים.

פז, מצידה, טוענת עוד שהפרשנות המיוחסת על ידי גרשון לתנאי ההשתתפות אינה נלמדת מלשונו של התנאי והיא מבקשת להסיק קיומם של תנאים נסתרים, ומשום כך יש לדחותה.  עוד היא טוענת שמקום שניתן לתת לתנאי במכרז יותר מפירוש אחד, יש להעדיף את הפירוש המרחיב.          היא מוסיפה וטוענת שמכל מקום, יש לפרש את תנאי ההשתתפות לאור כוונת המנהל ותכליתו של המכרז, ובהתאם לכך יש לקבוע שהיא עומדת בתנאי ההשתתפות, ולכן החלטת ועדת המכרזים לראות בהצעתה כהצעה זוכה היא החלטה ראויה אשר  אינה מגלה עילה להתערבות שיפוטית בה.

דיון